Poprad 7.11.2011 - V posledných dňoch sa rozmnožili články o poklese cien bytov a všeobecne bývania o 5% do konca roka. V celoslovenskom merítku to tak môže byť, lokálne pomery však môžu byť úplne iné. Tento článok sa zaoberá situáciou na realitnom trhu v Poprade a okolí v závere roka 2011.
Zdroj štatistických informácií
Neviem z akých štatistík vychádzajú údaje o poklese cien bytov. Predpokladám, že hlavným zdrojom sú údaje z NBS, ktoré sú do veľkej miery čerpané zo serveru reality.sk. Informácie o cenách predaných, resp. mazaných nehnuteľností vypĺňajú všetky realitné kancelárie pri každom odstraňovaní inzerátu z tohto serveru. Vzhľadom na to, akým spôsobom sa tieto údaje všeobecne vypĺňajú sa v žiadnom prípade nedajú pokladať za relevantné. Napíšete tam akúkoľvek sumu len aby vás to otravné vypĺňanie stálo čo najmenej času.
Cena na internete versus reálna predajná cena
Reálna predajná cena bytov je vo väčšine prípadov totožná s cenou publikovanou, často však výrazne klesne pokiaľ je byt v ponuke dlhšie alebo majiteľ potrebuje predať rýchlo. Záleží na realitke či si dokáže s majiteľom bytu dohodnúť reálne podmienky alebo sa ním nechá vmanipulovať do žabomyších hier, ktoré nikam nevedú. Nedávny príklad z praxe. Pani predávala nádherne prerobený byt v centre Popradu v tehlovej bytovke na 4. poschodí. Jeho jediným nedostatkom bol chýbajúci balkón. Najprv trvala na cene 67 000 eur, ktorá by zohľadnila všetky náklady, ktoré s bytom mala. Moja reakcia bola: „I tak ho nepredáte za viac ako 50 000.“ Po dvoch týždňoch a ani jednom telefonáte znížila na 57 000 a o pár dní prišla za mnou s tým, že byt predala. Za 52000 a samozrejme cez inú realitku. Čiže reálna predajná cena tohto konkrétneho bytu bola o viac ako 20% nižšia než pôvodná inzerovaná suma. Mnohí predávajúci jednoducho nežijú v realite. Ale iba spočiatku. Čas ich poväčšine naučí.
Ako sa vyvíja trh
Nespochybniteľné je, že ceny klesajú. Ak sa v Poprade ešte pred pol rokom predával 3-izbový panelákový byt v pôvodnom stave za 53-54 tisíc, dnes je to už v rozmedzí 49-50 tisíc a aj tak je s predajom problém. Bytov je viac-menej dosť a tak ľudia špekulujú. Byt nemá balkón? – cena ide dolu o 5 tisíc. Je na prízemí? – ďalších 5 – tisíc. A tak podobne. Tiež platí zásada, že dnes byty kupujú iba tí, ktorí svoje bývanie potrebujú riešiť akútne. Špekulanti z trhu úplne vymizli.
Zostali iba obchodníci s bytmi, ktorí využívajú situácie keď predávajúci musí predať rýchlo a za hotové. Vtedy nastupujú obchodníci, ktorí ponúknu zaujímavú cenu (vyššiu ako y majiteľ dostal napr. prostredníctvom dražby) a hlavne vďaka hotovosti dokážu reagovať mimoriadne rýchlo. Pri kúpe bytu však berú na seba veľké riziko. Na jednom byte v priemere zarábajú 5 až 10 tisíc eur, čo pri daných podmienkach nie je veľká suma. Často sa to spája s vyplácaním exekúcií, dohodami s bankami a inými veriteľmi – transkacia sa niekedy natiahne na celé mesiace. Väčšina z nich sú poctiví obchodníci, ktorí majiteľom bytov v problémoch vyslovene pomáhajú. Dávajú im za byt podstatne viac než by dostali v dražbe a k tomu za nich vyriešia všetky ich podlžnosti bez ďalších nákladov. Majitelia v problémoch sú poväčšine obete reťazových pôžičiek od nebankových subjektov (Provident, Pôžičkáreň a podobne) alebo sú to gambleri.
Veľkú skupinu predávajúcich tvoria rozvádzajúci sa manželia. Tieto obchody nie sú ľahké vzhľadom na (poväčšine) nevraživosť medzi oboma stranami a často celé tímy právnikov zastupujúce tú či onú stranu. Sú to nekonečné rokovania, prepisovanie zmlúv a rôzne dohody. Nič ľahké a v žiadnom prípade nie ľahko zarobené peniaze.
Kupujúci sú poväčšine mladí ľudia, ktorí kupujú najmä lacnejšie malé byty alebo ľudia v strednom veku kupujúci buď menšie alebo väčšie byty v závislosti od ich finančnej situácie. Byty často kupujú rodičia pre svoje deti, ktoré si to ináč nemôžu dovoliť.
Novostavby
Predaj novostavieb jednoznačne stagnuje. Síce sa stavajú ďalšie a ďalšie, ale vzhľadom na roztvárajúce sa nožnice medzi cenami novostavieb a cenami starších bytov je ich predaj náročný. Projekt sa predá len vtedy ak je na dobrom mieste. Cena nehrá až takú rolu nakoľko všetky sú rovnaké. Ak chce developer na projekte zarobiť nejakých 20% (hraničná hodnota rentability pri úverových nákladoch a iných rizikách spojených so stavbou nehnuteľností) v našich (popradských) podmienkach nemôže ísť pod cenu cca 1300 eur za m2 vrátane DPH. S ohľadom na lokalitu sa dá pohnúť aj trochu vyššie, nižšie iba pri posledných, menej atraktívnych bytoch. Novostavby už nejdu na dračku, ale predajú sa vtedy, ak sú v dobrej lokalite a kvalitne postavené. Na dračku idú malé byty a prekvapivo aj tie najväčšie a najdrahšie byty. Klasické trojizbové byty sú poväčšine najdlhšie stojáky. Reálne predajné sú byty s cenami do 70 000 eur.
Realitky
Všeobecný názor na realitné kancelárie je ten, že sú to nenažrané svine, ktoré umelo udržujú vysoké ceny nehnuteľností na trhu. Radi by sme mali takúto moc, ale ju nemáme a ani sme ju nikdy nemali. Naša provízia sa v drvivej väčšine prípadov odvíja od predajnej ceny nehnuteľnosti a ak chceme nehnuteľnosť predať, jej cena musí byť reálna. Provízia vo výške 3% zo zrealizovanej ceny je absolútne minimum, s ktorým sa dá existovať pri rozsahu poskytovaných služieb a nákladoch spojených s činnosťou realitnej kancelárie. Štandardné služby realitnej kancelárie zahŕňajú kompletný právny servis, poplatky na katastri za bežný prevod, oficiálne odovzdanie a prevzatie bytu s odpisom stavov meračov a popisom stavu bytu, odhlásenie a prihlásenie odberateľov energií na základe plnej moci, ... a to je asi všetko. V prípade záujmu vieme zabezpečiť sťahovanie, maľovanie, prerobenie, ... Skrátka čokoľvek čo klient potrebuje. Najviac zarobíme prostredníctvom ľudí, ktorí naše služy opakovane využívajú a preto by malo byť snahou každej realitnej kancelárie mať iba spokojných klientov.
Záver
Ako sa realitný trh bude vyvíjať nevie nikto. Faktom však je, že nás čakajú neľahké časy a tie so sebou prinášajú neistotu a zo strany bežných ľudí neochotu investovať vyššie sumy do čohokoľvek. Bude omnoho vyšší záujem o dlhodobé prenájmy (už teraz je nárast v tomto segmente enormný) a o malé a lacné byty. Viac sa bude investovať do skvalitnenia bývania formou zatepľovania, odpájania sa od centrálnych zdrojov vykurovania a budovania vlastných kotolní, skvalitňovania spoločných priestorov, atď. To všetko s cieľom znižovania nákladov a zvyšovania atraktívnosti súčasného bývania. Na trhu taktiež dochádza k presunom v oblasti správy bytového fondu, pričom prevláda trend atomizácie správy keď vzniká množstvo malých správcovských spoločností a spoločenstvá vlastníkov bytov. Ak sa budú stavať novostavby, budú v zaujímavých lokalitách a budú tvorené najmä malometrážnymi bytmi.